NUOVO REGIME DEGLI IMMOBILI IN ITALIA

La legge 248/2006 che ha convertito il DL n. 223 del 4 luglio 2006 ha trasformato radicalmente la tassazione sui beni immobili. Il legislatore ha modificato i nn. 8 e 8 bis dell'art. 10 del DPR 633/72 che trattano rispettivamente le locazioni anche finanziarie di tutte le tipologie di immobili e le cessioni di fabbricati di civile abitazione. Inoltre, la stessa legge ha introdotto il nuovo n. 8 ter per disciplinare le cessioni di fabbricati strumentali per natura. Sulla base della nuova normativa, in relazione alle diverse tipologie di fabbricati viene di seguito indicato il relativo trattamento tributario.

LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI (art. 10 n. 8 DPR 633/72)

(Categoria catastale da AI fino ad Al 1 con esclusione di A10)

Per le locazioni degli immobili di tipo abitativo le nuove disposizioni prevedono in ogni caso l'applicazione del regime di esenzione dall'IVA e l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2%.

LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI (art. 10 nn.8 e 8 ter DPR 633/72)

(Categorie catastali A/10, C, D, E )

Le locazioni di immobili strumentali sono generalmente esenti da IVA. Tuttavia a seguito delle disposizioni introdotte con la legge n. 248/2006 sono previste alcune situazioni per le quali viene stabilito per alcuni casi l'obbligo, per altri la facoltà, di assoggettamento a tassazione IVA.

IMMOBILI STRUMENTALI INSERITI NELL ' ATTIVITA' COMMERCIALE

L'obbligo di applicazione dell'IVA, con l'aliquota del 20%, riguarda le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di privati o nei confronti di soggetti d'imposta che non hanno diritto alla detrazione ovvero che possono esercitare il diritto in misura non superiore al 25%.
La facoltà di applicazione dell'IVA riguarda le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti d'imposta che hanno diritto ad esercitare la detrazione dell'imposta pagata sugli acquisti in misura superiore al 25%.
L'esercizio dell'opzione per l'applicazione dell'IVA deve risultare nel contratto di locazione, analogamente in detto contratto dovrà essere indicata la percentuale di detrazione del conduttore.

IMMOBILI STRUMENTALI ISTITUZIONALI

Questo tipo di immobili sono in ogni caso esenti da IVA anche se locati a soggetti con P.IVA.

Per quanto riguarda l'imposta di registro, per tutti i contratti di locazione di immobili strumentali sia imponibili ad IVA che esenti, è previsto l'obbligo di registrazione (arti. 5 e 40 del DPR 131/86 modificato) e l'applicazione dell'imposta in misura dell' 1 % (tariffa parte prima, art. 5, lett. a-bis).